長期優良住宅認定マンション　一覧

分譲マンションは、コンクリートの酸化の進み具合によって寿命が決まってきます。

一般的には、100年もたなくて、手入れの度合いにもよりますが、50年～70年くらいで建て替えの必要があるといわれています。

マンションの建物は確実にヒビ劣化していきますが、劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、バリアフリー、省エネルギー性、維持保全計画、住戸面積、居住環境災害配慮の項目に基準をもうけて、それをクリアしたマンションを長く住める品質が担保できていると国土交通省が長期優良住宅認定マンションとしました。

長期優良住宅認定マンションとは？

2009年に長期優良住宅認定マンションと言う制度ができました。

長期優良住宅認定基準があって、一般的なマンションと比較して、特にポイントとなるのが劣化対策、耐震瀬、省エネルギー性といった住宅の構造や設備にかかわることに対して、認定をされています。

こう聞くと、安心感を持ちませんか？

1995年の阪神淡路大震災以降、耐震基準が大幅に改善されました。
そして、今、1970年代以降に立ったマンションの建て替えが徐々に増えています。

そんな時代背景もあって、長期優良住宅認定マンションは長く安心して暮らせて、税控除、保険料の割引などいろいろなメリットがあります。

劣化対策

基準：劣化対策等級　（構造躯体など　等級３）　加えて　鉄筋コンクリート造の場合、水セメント比をげんずるか、かぶり厚さを増す

コンクリートの強度や厚みで躯体の劣化を抑える

基準となる劣化対策等級３は、住宅が3世代（75年～90年）以上、耐久出来る品質

多くのマンションがクリアしているが、長期優良住宅では、鉄筋を覆うコンクリートにさらなる工夫を施している

1. コンクリートの水分量を減らしてコンクリートの強度を高める
2. コンクリートの厚さを増す

等の対策をして、コンクリートの劣化に耐えれる年数を増やします。

耐震性

基準：１～４のいずれかに該当すること

1. 耐震等級（倒壊等防止）　等級２
2. 耐震等級（倒壊等防止）　等級１かつ安全限界時の層間変形を1/100以下
3. 耐震等級（倒壊等防止）　等級1かつ　各階の張り間方向およびけた行方向について所定の基準に適合するもの（鉄筋コンクリート造等の場合に限る）
4. 品確法に定める免震建築物

学校など避難場所に求められる高い耐震性で安心感がある

一般的なマンションが満たす耐震等級１は数十年に一度の地震で損傷せず、数百年に一度の大地震に対しても倒壊や崩壊しない耐震性能といわれています。

耐震等級1の1.25倍の耐震強度がある耐震等級2を満たす。または、耐震等級1に加えて地震による変形がより小さい構造であることが必須です。

耐震等級2は災害時に避難場所となる学校などの公共施設と同じ基準です。

この基準は、強度の高いコンクリートを使用する、梁や壁を太くしないとクリアできないです。

最近の高層マンション（タワーマンション）に採用されている免振構造も基準をみたします。

可変性

基準：躯体天井高さ　2650ｍｍ以上

住戸内の立て空間のゆとりによってリフォームの自由度がUPします。

2650ｍｍ以上あれば、部屋の天井高さは2400㎜以上確保できるので、配管、配線用のスペースが確保できます。

そして、二重床、2重天井も設けられるので、キッチンの位置も動かしやすいですし、バリアフリー化も容易になります。

維持管理・更新の容易性

基準：原則として次の1～３をすべて満たすこと

1. 維持管理対策等級（専用配管）等級３
2. 維持管理対策等級（共用配管）等級３
3. 更新対策（共用排水管）等級３

配管のメンテナンスや交換が容易にできることが必須

定期的に排水管洗浄などして、排水管の交換の寿命を延ばすメンテナンスはしていますが、いずれ排水管の交換が必要になります。

最近のマンションは容易に排水管を交換できるように壁の外側に設計されています。

これは、築30年以上たつとどうしても排水管の劣化などで穴が空いたりつなぎ目から水漏れすることがあります。
その場合は、交換するしか方法がありません。

なので、交換しやすい設計しています。

長期優良住宅は、躯体を傷めずに点検を補修、更新、清掃を行う措置が必要なので、開口、掃除口が設けられていること、配管がコンクリートに埋め込まれていあに事が条件になります。

共用排水管についても躯体を傷つけたり、管を切断したりしないで更新を行えることが求められているので、必要な箇所だけ取り換えが可能になります。

バリアフリー性

基準：高齢者など配慮対策等級（共用部分）等級３

エレベーターなど共用部を安全・安心に暮らせる仕様に

エレベーターは車いすでも利用しやすいよう出入口は800㎜以上　エレベーターホールは一辺が1500㎜以上の正方形の空間を確保することが求められています。

共用廊下や階段の手すりの設置や段差の解消も必要だけど、将来的に対応可能な仕様なら認定を受けられるようです。

省エネルギー性

基準：断熱等性能等級　等級５　かつ一次エネルギー消費量等級　等級６

ZEHレベルの断熱性と設備　快適活光熱費の節約も

省エネルギー性の基準になる断熱等性能等級は、2022年10月から、等級4から等級５に変更になりました。

1次エネルギー消費量等級6の基準が設けられました。

省エネ性の高さはZEH-M（ゼッチマンション）と同レベルで高水準になりました。

一般的に断熱性を高めるには高断熱窓を取り入れるほか、外部に面する部分の断熱材を増やすことで、冬でも暖かく快適に暮らせます。

高効率給湯器、LED照明により消費エネルギー量も削減。

光熱費の節約に加えて、CO2の排出量も削減。家計にも優しいという感じです。

維持保全計画

基準：次の部分・設備について定期的な点検・補修などに関する計画を策定

1. 住宅の構造耐力上主要ような部分
2. 住宅農水の侵入を防止する部分
3. 住宅に設ける給水又は排水のための設備
4. （政令で定めるものについて仕様ならびに点検の項目および時期を設定）

入居後の管理・メンテナンスは長持ちマンションの生命線

長期修繕計画は一般的には10年後の1回目までしかありません。。。

ですが、長期優良住宅では30年間の維持保全計画の作成を認定条件にしています。

壁や柱などのこうぞうから建具や給水管などのせつびまで点検部位が詳細に列挙される。

点検時期は10年～15年くらい。

台風や地震があった場合は臨時点検が必要になります。

10年ごとの外壁、天井の防水などの大規模修繕

25年でエレベーターの入れ替え。

15年～20年のインターホンの寿命による交換。

などなど、修繕計画と、修繕積立金は見える化していないとお金が足りないことが多くのマンションで問題になっています。

住宅面積

基準：共同住宅の場合　40平米以上

住居環境

基準：地区計画、警官計画、条例による町並みなどの計画、建築協定、景観協定などの区域内にあるばあいには、これらの内容と調和を図る

災害配慮

基準：災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、所管行政庁が定めた措置を講じる

立地や対策を講じることで災害リスクを最小限に

2022年2月から次の条件が加わった

1. 災害リスクの高い地域に立地していないこと
2. 被害を軽減するための対策が取られていること

具体的な立地や対策については所轄行政庁によって定められている。

例えば、水害リスクのある地域でも電気設備を屋上などに置く、地盤をかさ上げして浸水リスクを軽減するなどの対策されていたら認定を受けれる可能性が高くなります。

長期優良住宅のお得なメリット

長期優良受託認定マンションは次の優遇処置があります。

毎年条件が変わるので不動産屋経由で教えてもらうと楽ですよ。

1. 住宅ローン控除対象のローン残高は上限5000万円以上（2023年）4500万円以上（24年・25年）
2. こどもエコ住まい支援事業（子どもが18歳未満、夫婦のどちらかが39歳以下の世帯なら100万円の支援金を受け取れる
3. 住宅ローン金利の引き下げ
4. 地震保険料の割引

東京都優良マンション登録一覧

引用元：東京都

まとめ

安心して長く暮らせるか？　がとても大事です。

住んでいる住人の団結がないとマンションは維持できません。
なので、安い分譲価格の地域で、マンション管理がおろそかになっていると、修繕積立金がなく修理・補修ができないことが現実に多くのマンションが直面しています。

マンション管理は、全世帯で賛同することが必須です。

なので、これからは、長期優良住宅認定マンションは必須の条件になっていく気がします。

海沿いのマンションは、鉄部の劣化が激しいから、メンテナンスが早めに、こまめに必要になります。
このことからわかるように、住んでいるマンションによって修繕計画は変わります。

30年、50年後は殆どの住人が年金暮らしなので、修繕計画で足りないお金を補填することが難しいです。

なので、しっかりした管理のマンションや、地域もマンションに住むための重要な条件になるので、駅ちかも大事ですが、修繕積立、修繕計画が正しく、きちんとできているかに注目するのが大事です。