戸建てで23年育ち、一人暮らしで賃貸のマンションに住んだ後、結婚してペット可でないけどペットが飼えた賃貸マンションに夫婦で住んだ後に、子育ての環境とペット可の分譲マンションを購入しました。
かれこれ、20年ほど分譲マンションで暮らしています。
分譲マンションの管理組合の元理事長が、次の項目を中心に分譲マンションのリアルをぶっちゃけ暴露します。
- 分譲マンションとは何？
- マンション 買う 意味
- 分譲マンションの選び方
- 分譲マンションペット可
- 修繕積立金の罠？
- 大規模修繕は？
- 固定資産税はいくら？
- 分譲マンションは何年もつ？
- 苦情はどこにいう？
実際に分譲マンションに住んでいるので気になることはお気軽に問い合わせてください。
分譲マンションとは
分譲マンションの正式名称は分割譲渡マンションと言います。
実は、マンションって不動産屋さんが適切に空き地を選んで、マンションを一棟丸々工事して作ります。
そのマンションを分割譲渡して販売しています。
なので時々、分譲マンションとして販売していたのに、誰かが一棟丸々購入して賃貸マンションに代わる時があります。
話が少しそれましたが、新築分譲マンションの場合は、次の大手デベロッパーが作っていることが多いです。
- 住友不動産
- 大京
- 東急不動産
- 東京建物
- 野村不動産
- 三井不動産レジデンシャル
- 三菱地所レジデンス
その他にも、鉄道会社が運営している不動産会社が各社の沿線沿いに分譲マンション、分譲住宅を建設しています。
分譲マンションは、車と同じように新しいほうが風呂、キッチン、トイレ、洗面台、パウダールーム、床暖、防犯、の設備、住みやすさなどがどんどん新しくなります。
新築、中古の分譲マンションで売値が安い時は、設備が古いか、土地値が安いかどちらかが多いです。
分譲マンションは、欠陥住宅を避けるためにも信頼できるデベロッパーから買うのが経験的に得策です。
新興デベロッパーが作るマンションは経験が浅い分、設備が古い、かゆいところに手が届かない、管理費、修繕積立金、補修、修理、運営管理がズサンなどのトラブルがありました。
実際に、住んでいる分譲マンションでは、新築で住んでから管理組合で管理会社を3回変えています。
分譲マンションは、1棟のマンションを区分所有者として複数家族で所有することになるので、修繕積立金、大規模修繕、足音がうるさいなど、一戸建てと違い、個人で決められないことがある共同で土地を所有する住宅です。
簡単にわかりやすく
分譲マンションは、分割譲渡マンションと言うのが正式名称です。
よくわからないですよね。
なので、簡単にわかりやすく言い換えてみます。
分譲マンションは、マンションの各フロアの部屋を区分所有する権利を買う現代版の長屋
というイメージが良いかもです。
マンションが建っている土地を、戸数で分割して固定資産税を払います。
修繕積立金も所有している面積によって変わります。
上にも横にも人が住んでます。
上の階の足音がします。隣の人と壁一枚なので生活音がある程度聞こえます。
ですが、賃貸マンションより壁が少し厚いし、住んでいる人もある程度余裕がある人が多いのでそれほど気になることがないかもです。
なので、分譲マンションを購入するときは、類は友を呼ぶではないですが、身の丈に合った比較的安定した地域、マンションの資産価値を維持するためにもよく考えて行動するのが大事です。
でも、分譲マンションの購入は何十年もローンを組んで買う大きな買い物ですので、考えすぎると買えないです。
ご近所さんとのことは運が大きいので、ある意味、ピンときた地域でパッションが大事なのかもと最近感じます。
知恵袋によると
Question分譲マンションとはなんですか?普通のマンションと何がちがうのでしょうか?
Answer:マンションには大きく分けて、「分譲」「賃貸」があります。
分譲は部屋ごとに売却してしまうタイプ、賃貸は「貸すだけ」で売らないタイプですね。
ただ、分譲マンションを買った人が、転勤とか相続とかで賃貸に切り替える場合もあるので、分譲マンションの一室が賃貸されているなんて場合もありますけど。
ちなみに、ただ「マンション」とだけ言うと、分譲／賃貸のどちらを指すかは話の流れとか地域性を考慮しないとわかりません。
むかしは、マンションといえば分譲が大半で、賃貸はアパートであることが多かったのですが、最近は（特に都心部では）賃貸マンションも増えてきていますからね。余談ですが、アパートとマンションの違いは、規模の大小（大きいものがマンションで、小さいものがアパート）と、RC造（鉄筋コンクリート）か否か（RCがマンションで非RCがアパート）といった感じです。
もちろん、絶対ではありませんし、あくまで日本での一般論ですけどね。引用元：ヤフー知恵袋
分譲マンションと賃貸マンションの違い
分譲マンションと賃貸マンションの違いを簡単に説明すると次の違いです。
- マンション一棟のすべての部屋の所有権を持った人から、月々家賃を払って部屋を借りる部屋のことを賃貸マンション。
- マンション一棟の各部屋の所有権を買うことができる部屋のことを分譲マンション。
賃貸マンションは大きなローンを組むことや、数千万～数億の費用が必要なく毎月決まった家賃を払う必要がないので、飽きたら次の同じようなマンションに引っ越しできるのでよいですよね。
分譲マンションの場合は、大きなお金を払える人が集まるので、同じような価値観の人が集まります。
ペット可のマンションはペット飼育管理規定があって、ペットに寛容な人が住んでます。 それでも、無駄吠え、敷地近くでの糞尿の処理、共用施設内は抱っこするか、ペットバギー、キャリーバックにいれるなど必要最低限のマナーは守る必要があります。
よく、永遠のテーマとして、賃貸マンションに住むのが良いのか、分譲マンションに住むのが良いのか話題になりますが、好きなほうにすればという感じです。
最近は、マンションの価格が上昇しているので、無理をして普通の会社員の年収でローンを組むのは危険に感じることが多いです。
夫婦の共同の収入でローンを組むのでなく、どちらか一人の年収を目安として、年収の4倍～5倍くらいの予算で分譲マンションを探すのが良いと思います。
- 年収400万円：1600万円～2000万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収500万円：2000万円～2500万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収600万円：2400万円～3000万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収700万円：2800万円～3500万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収800万円：3200万円～4000万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収900万円：3600万円～4500万円の分譲マンション・一戸建て
- 年収1000万円：4000万円～5000万円の分譲マンション・一戸建て
月の手取りの20％～30％のローン金額の返済になる感じですね。
1992年ごろのバブル崩壊する前はボーナス払いを併用していた人が多く景気が悪くなってボーナスが出なくてボーナス払いの返済ができなくなった人たちが続出しました。
今は、フラット35のような返済方式ができていますが、もし、ボーナスが出なくなった時、会社の何かしらの事情により収入が減ったときのことを考えるのを忘れないでください。
意外と多いのが30歳～40歳くらいで分譲マンションを3000万円～4000万円くらいで購入したのですが、早期退職、定年によって50代～60代で年収ががくんと下がって、子供の養育費、残りの住宅ローンの返済に苦しむ人たちが増えてきています。
なので先行き不透明な令和の時代は分譲マンションを買うという選択肢は余裕をもって計画するのがおすすめです。
ペット可の中古マンションを購入してリノベーションやリフォームして費用を抑える人たちも増えてます。
賃貸マンションが良いのか？分譲マンションが良いのか？という迷っているなら次の目線で考えてみると楽ですよ。
ノートに、自分の気持ちを書き出してみると迷いが整理できるのでお勧めです。
賃貸マンションはライフプランに合わせて引越ししたい人におすすめ
賃貸マンションは家賃・礼金・敷金・更新料など、定期的に大きなお金が必要になることが多い。
借りものなので、10万円家賃をと考えると家賃は次のような単純計算ですよね。
- 10年払ったら1200万円
- 20年払ったら2400万円
- 30年払ったら3600万円
- 40年払ったら4800万円
- 50年払ったら6000万円
これだけ見たら賃貸マンションって自分のものにならないからお金をどぶに捨てているように感じるかもしれません。
でも、固定資産税はいらないし、給湯器、風呂、洗面所、キッチン、洗面台、蛇口のトラブルでお金を払う必要がないです。
すべて管理会社に修理してもらってください。
住宅ローンを組んだ借金がなければ、いつでも引越しすることが可能なので古くなったら新しい賃貸マンションに引越しが容易です。
引越し貧乏という言葉があるので会社員は転勤でもない限りなるべく同じところに住むほうがお得になります。
でも、会社経営、個人事業主などの事業を営んでいる人は収入に合わせて賃貸マンションをグレードアップする人たちもいますね。
ペット可の賃貸マンションが増えてきました。
2000年ごろより前は犬や、猫のペットを飼っているときは、ペット可だから分譲マンションを買わないとダメみたいな感じでした。
今はペット可の賃貸マンションが増えているので、ますます、賃貸マンションと分譲マンションのどちらに住むのかは個人と収入の関係になってきました。
分譲マンションは落ち着いて長く住みたい人におすすめ
分譲マンションに住んでみて感じたのは近所の人が同じような価値観の人が多くてよかったなぁ〜と感じる時がかなりあります。
あと、セキュリティーも防犯対策がしっかりしたので安心感が増えました。
犬や猫の動物を飼っていたり、子育てしているときは近所に同じような人がいるとコミュニケーションをとりやすく落ち着いて生活できています。
実は、賃貸マンションに住んでいたとき、ご近所さんと全く交流がなく隣に誰が住んでいるのか？知りませんでした。
オートロックが無い賃貸マンションだったからか？
知らないうちに、防犯上で警戒されていたピッキングの印を玄関にされていて管理人さんが気づいて教えてくれました。
このことがきっかけで分譲マンションを探し出したのを今でも覚えています。
直近の対策として家の鍵をディンプルキーに変えました。
家を明け渡す時にディンプルキーを元に戻して返却した経験があります。
次に分譲マンションを選び出したときに分譲マンションの購入に心が傾いたことがあります。
- 多額のローンを組んで返せなかったらどうしよう。
- 長年の金利を考えたら倍のお金を払うことになる。
とも頭によぎりました。
それでも、次の10個のことが決めてになった。
- 住宅ローンの金利が下がっていた。
- フラット35のような長期固定金利の住宅ローンが出始めた
- 住宅ローン減税があった。
- 特に1995年以降の分譲マンションは耐震の強度も上がっていた。
- 分譲マンションは、セキュリティーの高い鍵が２ヶ所ついていた。
- 防犯カメラ、オートロックでセキュリティーの高い
- ご近所さんも比較的長い間同じ。
- 子育て環境が良い
- ペットの犬が飼える
- 会社に近い
それでも分譲マンションはリセールバリューを考えて購入することを心に留めておくのがおすすめです。
- 近所の小学校、中学校が荒れていない地域のマンションは人気です。
- 近所に有名な私立小学校があると必ずそこに住みたい人がいます。
- 駅から近い
2020年のオリンピックが終わった後に価格が下がると言われていましたが、実際には逆にマンション価格が上がっている地域があります。
分譲マンションを買って20年くらい経って、犬と子育てでたくさん楽しい思い出ができました。
落ち着いて長くお気に入りの場所に住む拠点として分譲マンションを選択したのは良かったなぁ〜と感じています。
昨今住宅ローンの金利が上がる方向になってきたので、変動金利は避けて固定金利にするのが得策な気がします。
あと、賃貸マンションの家賃も上がる可能性が出てきたのでしっかりと家族と相談してから希望をまとめた後に不動産屋さんに相談するのが良いかもです。
分譲マンションは自由度が高い
新築の分譲マンションは、室内のレイアウト、壁紙、床、床暖など色々と決めることができます。
不動産屋さんが一般的なレイアウトでモデルルームを作りますが、２LDK、３LDK、畳→フローリングなど自由に決めれます。
でも、水回りの場所を移動することができない可能性が高いです。
もし、買わない、または、買えないときは現状復帰する費用がかかる時が多いので気をつける必要があります。
分譲マンション メリット デメリット
分譲マンションを買ったときに感じたメリット、デメリットについて紹介したいと思います。
分譲マンションを買う時にローンを利用する人が多いと思います。
金利が最大のデメリットですし、莫大な借金を抱えるので自由もかなり奪われる気がします。
でも、所詮はお金の問題なので、理想的な楽しい時間との天秤で考えるのが良いと思います。
子育てしたい、ペットと一緒に住んでみたいなぁ〜という地域で住むのが一番楽しいと思います。
分譲マンションか、賃貸マンションかは手段です。
- 分譲マンションで良いところがあれば買う。
- 賃貸マンションで良いところがあれば借りる。
これだけと感じます。
それでは分譲マンションの考えられるメリット・デメリットを紹介していきます。
分譲マンションなど持ち家を購入するメリットは？
分譲マンションは設備が最新の時が多いです。
よく車の設備と例えられます。常に新しい設備が新築マンションに使用されます。
例えば、次のようなことがあります。
- 条件をしっかりと整えれば資産になる。
- 老後に家賃の心配をしなくていい
- キッチン、トイレ、風呂、洗面台、床暖房、食洗機が最新式。
生活する上で便利な設備がある
- 宅配ボックス
- ２４時間利用可能なゴミ置き場
- ディスポーザー
- 共用の施設（集会室、ベンチ、花壇）
セキュリティが高い
- オートロック
- 防犯カメラ
- 管理人
- ホームセキュリティー
ご近所さんとのコミュニティがある程度ある
- 管理組合を形成するので住んでいる人の顔が見える。
- マンションを共同運営していくことで一体感ができる。
- 子ども、ペットで繋がれる時がある。
- 簡単な挨拶をする人たちが多い
分譲マンションの購入のデメリット
マンションはデメリットだらけなのでマンションは買うなということについて考えてみたいと思います。
良い意味でも悪い意味でもマンションはビルを共有所有しています。
なので、分譲マンションの修繕費は数億円かかります。
全世帯で少しずつ毎月修繕積立金を貯めますが、多くのマンションで修繕積立金が足りないことがあります。
早めに気づいて修繕積立金をUPしてたらまだマシです。
最悪、修繕積立金の一次徴収する分譲マンションがあります。
全世帯払えたらいいのですが、払えない、または、払わない世帯が複数いると修繕積立金が足りなくて修繕のレベルを下げる必要が出てきます。
修繕ができないと分譲マンションの資産価値が大きく下がります。
修繕できない状態が続くと買い手がつかない。
そして、住む人がいなくなっていく。
このような負の連鎖に陥る可能性があるのが分譲マンションを購入するときの金銭的なデメリットです。
もう一つは、ご近所さんとのトラブルがデメリットとして考えられます。
分譲マンションを買うとローンの残高、売却先を探すのに時間がかかるなど、すぐに引っ越しすることができないことが多いのでご近所さんと気が合わないと大変です
分譲 マンション 一人暮らし デメリット
分譲マンションを一人暮らしの時に買うと、生活環境が変わった時に気軽に引越しできないことが最大のデメリットです。
結婚による転居、転勤など予期せぬ事態の時に対応できないことも出てきます。
投資用と割り切って分譲マンションを購入する。
生活の状況が変わったら分譲マンションを貸すか、売ることを視野に入れると資産として上手に利用できます。
分譲 マンション 貸す デメリット
分譲マンションを貸すのを考えると思いますが、デメリットとして人が住むので汚れや、傷、設備の扱いが雑だと損傷がひどくなるので現状復帰の費用もかかります。
その他にも、ベランダのタバコの匂い、上の回の人の物音など、共同生活をする上での生活音が気になるとかなり大変です。
分譲 マンション 1 階 デメリット
マンションは半分の階数より上層階が良いと聞いたことないですか？
その心は湿気にあります。
新築のマンションはコンクリートに湿気を含んでいます。
この湿気は数年かけてコンクリートが乾燥していきます。
その時に、湿気が下層階に向かうので湿気が比較的多い部屋になっていきます。
庭があるからお得に感じる１階の分譲マンションの部屋ですが、デメリットもあることを心の片隅に置いておいてください。
マンション 買う 意味
マンションを買う意味ってあまり感じません。
多分、分譲マンションを買う、賃貸で住むというのは永遠のテーマだと思います。
賃貸派の人は、新築の分譲マンションは買った瞬間から資産価値が下がるし、多くの人はローンを組むので負債を抱えることになる。
ローンを利用した場合、金利による利子を払ったトータルが分譲マンションの購入金額の２倍〜３倍のお金を払っていることになります。
それならそのお金を投資に回したほうが良いという感じです。
一方、分譲マンションを購入する人達は、生活の基盤として考えて将来的に自分のものになるというところに価値を持っています。
自分のものにならないものに対してお金を払うのがちょっとという感じです。
でも、デフレの日本では、家賃の相場が上がっていませんが、もし、スーパーインフレが起こって、家賃の値段が２倍になったらその家に住めなくなります。
2022年のような不安定な社会情勢を考えるとより慎重に5年後10年後を見越して分譲マンションを購入しないと、大きく損する可能性があります。
分譲 マンション 選び方
分譲マンションを選ぶときは、次の２点を押さえてください。
- 売る時に売れやすい地域であること。（人気の小学校、駅近など）
- 管理費・修繕積立金が滞らない人がすみそうなこと。
上記２点は分譲マンションの資産価値を維持するためにとても大事です。
あとは、なるべく1人の収入を基準にして、頭金を入れた後の残金が今の年収の4倍から5倍を上限として予算とする。
こう考えることで子どもの習い事、塾代、部活代、高校、大学の授業料なども少し余裕を持つことができます。
分譲マンションの人気エリアはどこ？
一般的には、急行、快速が停まる駅からの距離が５分以内の近いところの分譲マンションは人気です。
駅前が賑やかななところが多いのでお値段もお高いことが多いかも。
条件に合うエリア
売る時と住みやすさを考えると広さは70m^2以上が理想です。
実際に、広さが64m^2の間取りだと、リビング、各部屋がひと回り小さくなります。
夫婦のみ、子ども1人くらいで物を極力減らすことで快適に暮らせます。
70m^2以下の部屋に住むときのポイントは荷物を極力減らすことです。
そうすることで、マンション価格が数百マン抑えられて、固定資産税も数万円減ります。
狭いと家族団欒になりやすいかも。
防災や治安の良い周辺環境が良いところでも比較的価格が安くなります。
周辺環境
周辺環境はとても大事と考えます。
分譲マンションを買うときは、個人でマンション維持するわけにはいかないので、人が減らない地域を選ぶことがポイントです。
新興住宅街で20年後、30年後子どもたちが巣立った後に人が減ってしまう地域は避けたほうが良いでしょう。
全国的に色々な地域が、ゴーストタウンに変わっていっています。
人がいなくなると、空き巣が増えたり、近くのスーパー、ガソリンスタンドが閉店するなど不便に変わります。
特に分譲マンションは修繕積立金が積み上がらなければ、住んでいるマンションの修繕ができなくなるので資産価値が下がってしまいます。
一時金を集めて修理しようとしても、一時金の10万円、100万円が払えない高齢になった住人も増えるので余計に悪循環になることが予想されます。
そして、お子さんがいるときは、小学校、中学校の状況も考慮に入れてください。
将来私立の中学校に入学を考えないとダメな地域に住むは少し不安ですよね。
安易に引越しができない分譲マンションを買うときはそのような地域を避けるのがポイントとしました。
結果的に、公立小学校・公立中学校・公立高校・国立大学と学費は抑えることができました。
小学校に入る前に、机に座る習慣を母親と子どもでつけて、小学校から勉強の習慣をつけてあげることが大事です。
いきなり勉強しろと言ってもできません。
幼稚園小学校と下地をつけた状態で中学校で塾に通うことで学力は高いレベルで維持できました。
勉強はその子によると思いますが、小学校、中学校が治安の良いところでも色々な子がいるので大変みたいですけどね。
こんな感じで長いこと住見たい地域で賃貸マンションがあれば、賃貸マンションで良いし、分譲マンションしかなければ、購入を検討してみるのはどうでしょう。
防災や治安
1995年の阪神大震災の後、2011年の東日本大震災の後と防災や、治安については対策されていっています。
オートロック、防犯カメラを備えた防犯登録マンションも増えています。
初めての土地なら分かりにくいと思いますが、地元なら避けたほうが良い地域がある程度わかると思います。
マンションの広告と営業マンの話は良いことしか言わないので、自分でその地域に足を運んで様子を見ることが大事です。
昼、夜、夜中、朝方など、週末と平日の両方を定期的に行くとある程度状況がわかります。
この点から土地勘のない地域でいきなり分譲マンションを購入するのは、後々、住みにくく感じるかもしれないので気をつけてくださいね。
マンションの規模は？
マンションの規模は好みだと感じます。
ショッピングモールと一緒にその周りに大型の分譲マンションを新築する所も増えています。
20年後30年後にその周りが繁栄する可能性がなければ、空き家の心配もあります。
でも、大規模のマンションだと各個人で負担がかかる修繕積立金の負担額が減るのがメリットです。
大規模になると賃貸身マンションみたいな感覚でご近所周り以外は誰が住んでいるかわからないかもしれませんね。
逆に、小規模のマンションだと、住んでいる人の顔が見えるのでアットホームな雰囲気で暮らせます。
でも、住人が少ないので分譲マンションの資産価値を維持する修繕積立金の負担が大きくなります。
- 大規模マンションだと管理組合の参加頻度が減る。 修繕積立金の費用が比較的少ない。
- 小規模マンションだと管理組合の参加頻度が増える。 修繕積立金の費用が多い。
50世帯〜60世帯の規模のマンションで資産価値を維持しようと考えた修繕積立金は１万５千円〜２万５千円くらいです。
そのほかに、管理費が１万円くらい。
新築分譲マンションの修繕積立金のプランだと、15年後くらいの１回目の大規模修繕を考慮されていました。
しかし、25年後のエレベーターの交換費用や、配管の取り替え費用が入っていなかったです。
住人の人が気づいて早い段階で修繕積立金の費用を上げました。
管理費が高すぎるのもその時に議題に上がったので気をつけてください。
分譲マンション ペット可
分譲マンションでペット可のところが増えています。
でも、全世帯が犬や猫を飼っている訳でありません。
中には、ペットが苦手な人もいるので、ペット可の分譲マンションと家でも配慮が必要です。
新築の分譲マンションの場合は、ペット飼育の管理規約があると思います。
例えば、
- 共有場所は犬、猫などのペットを歩かせない。ゲージや、抱っこして移動する。
- 大きさは、小型犬から中型犬まで。
- 頭数は２匹まで
- ペットの登録をする
などなど、ペット飼育規約で決まったルールがあるので一度はチェックしてくださいね。
分譲マンション 中古 ペット可
分譲マンションの中古でペット可の場合は、ペット管理規約が整っていなく、暗黙の了解でペット可になっている中古の分譲マンションがあります。
その場合は、より慎重に検討する必要があるかもです。
ペット可のマンションで一番問題になるのは、犬の無駄吠えです。
飼い主がいないときの犬の遠吠えは飼い主がコントロールできないので住民からの苦情につながります。
特に夜の鳴き声は気をつける必要があります。
分譲マンションは、賃貸マンションやアパートと比較すると、隣との壁が厚く、窓を開けていない限りそこまで聞こえないことも多いのですが、犬の鳴き声は特に気をつける必要があります。
分譲 マンション ペット 禁止
分譲マンションでペット禁止の場合はペットを飼うのを諦めましょう。
内緒でコソッと飼う人がおられるかもしれませんが、絶対にどこかの時点で誰か気づきます。
ペット禁止だから住んでいる住人さんもいるので、管理規約を破ってペットを飼育するのは避けましょう。
もし本当にペットを飼育したいならペット可の分譲マンションに引越し、賃貸マンション、戸建てに引っ越しすることを検討するのはどうでしょう。
修繕積立金の罠？
修繕積立金はきっちりとチェックしてください。
新築マンションで提示されている多くの場合、修繕積立金がおそらく足りません。
購入時に一次金で払っているから、この修繕積立金で大丈夫と営業さんに伝えられることが多いです。
でも、実際に蓋を開けると、色々なものが考慮されていなく、ある時に足りないことに気付きます。
そのことを、管理会社に問い合わせても、その時に一時金を集めるとか時期を少しずらして対応するなどの説明がありました。
逆に、管理費が高い。
このパターン結構多いです。
というのも、分譲マンションは、資産価値を維持するために定期的に大規模修繕を行います。
建物が大きいので大規模修繕は数億円かかります。
なので計画的に全世帯で滞りなく修繕積立金を貯める必要があります。
多くの場合は、10年〜15年で行う大規模修繕の費用は確保できていると思います。
でも、その先の修繕積立金について考慮されていないことがほとんどです。
管理会社の言い訳は、その先まで状況がわからないし、積立金が高くなると生活に負担になるからということでした。
多くの場合は、修繕積立金が足りないときは、一時金で100万円とか200万円とか集金するマンションがあるそうです。
20年後30年後には住人のほとんどは定年退職していて、全ての人が大金を払えない可能性が高くなっていきます。
その状況を打破するために、早い目に修繕積立金を上げて20年後、30年後に備える準備を心がける必要があります。
25年後に、エレベーターの交換が必要です。
エレベーター１機交換するのに数億円かかります。
機械式駐車場も１億円くらいの修繕費用が見込まれます。
30年後などで必要になってくる配管の交換などなど。
上記の状況に加えて、10年〜15年間隔で外壁塗装、防水シートの張り替え、窓などのシールの張り替えが必要になります。
毎月の修繕積立金が上がるのは大変です。
しかし、上記のように大きな金額の費用が必ず必要です。
計画的に修繕積立金を全世帯で貯める必要があることを頭の片隅においてください。
大規模修繕は？
建物は10年〜15年くらいに一度、壁のひび割れ、屋根の防水、さびの補修、窓のシールの張り替えなど、建物の劣化を補修して、建物を若返らせる必要があります。
実際に2020年に大規模修繕を体験しました。
壁に足場を組んで、壁などの汚れを落として、ひび割れなどの補修、防水加工、ペンキの下塗りをして、ペンキを塗ります。
８月〜１２月までの４ヶ月ほどの期間でした。
大規模修繕の時に、共用部分のドアを自動ドアに変えました。
費用の節約で、玄関のドアはまだ綺麗で使えるという判断を管理組合で決定しゴムの交換をしただのみです。
このように、マンションの資産価値を保つために、建物の劣化を抑える補修をするのが大規模修繕です。
固定資産税はいくら？
固定資産税は、１月１日に所有している土地や建物の固定資産のある市区町村に支払う必要がある地方税です。
分譲マンションの場合は、各区分所有者で固定資産税が割り当てられます。
固定資産税の評価額は評価替えと言って3年に1度見直されます。
ちなみに大阪市内の64m^2の分譲マンションで8万円くらいです。
分譲マンションは何年もつ？
分譲マンションは資産と考えていたので何年もつか気になって不動産屋の営業さんに聞いてみました。
実は、大規模修繕などのメンテナンスの状況によってマンションの寿命は大きく変わります。
定期的に大規模修繕することはとても大事です。
あと、海沿いは、潮風などでかなりマンションの劣化が早まります。
なので、修繕する必要がある周期が短くなる傾向があります。
特に鉄部は潮風ですぐに腐食するので防錆対策は頻繁に行なってマンションの劣化を遅らせる必要があります。
普通に、マンションの補修を定期的に大規模修繕を行うと、今度はコンクリートの酸化が寿命に直結するようです。
おおむね、50年ほどは持つ設計になっていることが多い。
ですが、適切なメンテナンス補修を行うことで100年近く持つことが増えてきています。
それだけメンテナンスが大事ということ。
- 外壁・防水シートの補修：10年〜15年間隔
- エレベーターの交換：25年程度
- 機械式駐車場の交換：20年〜25年
- 配管：30年くらい
- 扉の交換10年〜25年の間
修繕するためにお金が必要なので、修繕積立金が足りないことにならないようにしましょう。
マンション管理組合はマンション管理士、管理会社の協力のもとしっかりと計画を立てる必要があります。
分譲マンションに住んでいるときの苦情はどこにいう？
分譲マンションに住んでいると、騒音（ギター ピアノの楽器の音 犬の鳴き声 子どもの鳴き声）、タバコの匂い、ゴミの汁が廊下に漏れて臭い、上の回の足音、排水管の逆流による臭い匂いなど生活の苦情が出てきます。
そんなときは、常駐している管理人さんか、管理会社に苦情を伝えてください。
決して、当人に直接苦情を言うのをやめてください。 大きなトラブルになることがあります。
管理人さんに伝えることで、マンションの管理組合の理事長経由で、マンション内に苦情の張り紙をすることができます。
他にも管理組合経由で、管理人さんが遠回しに苦情の元の家の人に苦情が出ていることを伝えて問題解決のフォローしてもらう事ができました。
まとめ
分譲マンションとはと言うところから始まり、苦情はどこに言うのか？と言うところまで記事にしました。
管理人自身がペット可の分譲マンションに住んでいます。
もし、ペット可の家を探しているなら分譲まんしょんを購入したのはかなり良かったです。
夫婦2人の収入を足して、無理して大きなローンを組むのは避けた方が良いです。
どちらかの年収で生活できる範囲で、新築、中古の分譲マンションを購入する。
または、ペット可の賃貸マンションに住むのもありです。
1995年以降のマンションは耐震基準が上がっています。
なので、しっかりと修繕されている中古のマンションを購入して、部屋をリノベーションをするのもおすすめです。
最近のマンションは、しっかりと修繕されているマンションは、100年近く住める可能性があります。
マンションは、車と同じで新しい方が設備やセキュリティーが良いですが、近年はマンション価格が急騰しています。
一部の地域を除いて、マンションは資産価値の下落幅が大きいので、程度の良い中古マンションを買う方法で少しでもお安い長く住めるマンションを資産として購入する方法も良いと思います。
駅近、都会、有名小学校の近く、比較的安定した公立小学校、中学校の地域などは資産価値が下がりにくく逆に、買った時より値段が上がる可能性が高いです。
人口が減少する地域や新興住宅街のマンション購入は控えた方が良いかもしれませんが、歴史のある人口が減らない、逆に少し増えている人気の地域で分譲マンションを購入するのは落ち着いて長く過ごす事ができるかもしれません。
トイレの詰まりや水漏れでお世話になる水道屋さんのことで気をつけることはこちらで紹介しています。→ミズトラ